Au-delà de la réduction des charges et mise en conformité : la valorisation du patrimoine
Si la notion de valeur verte est maintenant communément admise, une nouvelle tendance s’est mise en place depuis la Loi Climat et Résilience : la décote brune dans l’immobilier résidentiel. La décote brune, c’est la perte de valeur engendrée par une mauvaise performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ».
La mise en place du nouveau DPE et les contraintes pesant sur les locations des biens classés F et G ont modifié depuis 2021 le comportement des Français vis-à-vis des plus basses lettres du DPE.
Depuis 2014 les notaires publient chaque année des statistiques sur les ventes réalisées et mettent en lumière les écarts de prix entre les biens classés A et B par rapport aux biens classés mais aussi les écarts entre les biens classés F et G par rapport aux biens classés D.
Dans le résidentiel collectif, si les chiffres de la dernière édition sont troublants en indiquant des baisses dans chaque région, de -7% pour Paris et la Normandie à -15% en Région Grand Est et Nouvelle Aquitaine nous pouvons extraire maintenant quelques tendances de fond depuis 2021 avec des baisses annuelles de -1% par an en régions PACA et Occitanie jusqu’à -7% par an en région Hauts de France et Bourgogne France Comté.
Pour inciter à rénover, beaucoup tentaient un calcul du temps de retour sur investissement des travaux au regard des seules économies générées. Si cela fonctionnait parfaitement pour des petites installations, le déséquilibre était trop important dans le cadre des rénovations d’ampleur car l’amélioration de la valeur vénale était absente de l’équation.
Aujourd’hui, nous pouvons mieux appréhender ce calcul mais indiquer en complément le coût de l’inaction : quelle est ma perte en valeur patrimoniale si je n’interviens pas en engageant des travaux.
Pour fixer les idées, prenons un appartement classés F évalué à 215 000 € pouvant être rénové pour atteindre la lettre D en engageant 25 000 € de travaux et mobilisant 19 950 € d’aides
En Région Grand Est, la rénovation de ce bien permettrait de faire grimper sa valeur à 226 000 € (soit un gain de 11 000 €). Ce bien évalué à 215 000 € pourrait perdre 10 % de sa valeur en trois ans sans rénovation, pour atteindre 193 500 €. Ne pas rénover peut entrainer en 3 ans une perte de 21 500 €, soit 10% de la valeur alors que la rénovation couterait 5 050 € (25 000 € de travaux – 19 950 € d’aides). C’est que nous appelons « le coût de l’inaction ».