Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Lorsqu’on évoque la copropriété, beaucoup imaginent spontanément un immeuble d’habitation collectif. Pourtant, la copropriété ne désigne pas un type de bâtiment, mais un mode d’organisation juridique et de gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes.
La copropriété peut prendre différentes formes :
- Copropriété verticale : le cas le plus courant, correspondant à un immeuble collectif.
- Copropriété horizontale : par exemple certains lotissements composés de maisons individuelles partageant des espaces ou équipements communs.
- Copropriété tertiaire : ensembles immobiliers constitués exclusivement de bureaux ou de locaux professionnels.
En France, la copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ce texte fondateur définit les règles de fonctionnement et d’organisation des copropriétés. Il encadre la répartition de la propriété en lots entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.
Depuis son adoption, cette loi a été modifiée à de nombreuses reprises afin de s’adapter aux évolutions des pratiques immobilières, des attentes des copropriétaires et des enjeux contemporains, notamment en matière de gestion et de rénovation des immeubles.
Les définitions clefs en copropriété
Les parties privatives : les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Les parties communes : Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès,
- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs,
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
- Les locaux des services communs,
- Les passages et corridors,
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Les tantièmes de copropriété correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Ils permettent notamment de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale. Les tantièmes de chaque copropriétaire sont décrits dans l’état descriptif de division (EDD).
Copropriétés privées vs. Copropriétés mixtes
Dans un immeuble collectif résidentiel, on parle de copropriété privée lorsque l’ensemble des lots appartient exclusivement à des personnes privées, qu’elles soient occupants ou bailleurs. Tous les copropriétaires relèvent alors du régime de droit commun, sans présence d’acteur institutionnel au capital de l’immeuble.
À l’inverse, une copropriété mixte désigne généralement une copropriété dans laquelle figure au moins un bailleur social parmi les copropriétaires. Celui-ci détient un ou plusieurs lots qu’il met en location au sein de l’immeuble. Sa présence peut avoir un impact sur la gouvernance, les équilibres financiers et parfois sur les projets de travaux.
Le terme mixte peut également renvoyer à une autre réalité : celle d’un immeuble regroupant plusieurs usages. On parle alors de copropriété mixte lorsque coexistent, au sein du même ensemble immobilier, une partie résidentielle (logements) et une partie tertiaire (bureaux, commerces, professions libérales, etc.).
Ainsi, la notion de mixité peut concerner soit la nature des copropriétaires, soit la destination des lots, avec des implications juridiques et opérationnelles différentes selon les situations.
Copropriétés privées vs. Copropriétés mixtes
La Loi ALUR de 2014 et la réglementation de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ont permis de mieux identifier et caractériser les copropriétés fragiles ou en difficulté.
Une copropriété peut rencontrer des dysfonctionnements à différents niveaux :
- La gouvernance : syndic, conseil syndical, tenue des assemblées générales, qualité des décisions.
- La situation financière : impayés de charges, trésorerie insuffisante, absence de fonds travaux.
- L’état du bâti : défaut d’entretien, pathologies techniques, retard dans les travaux nécessaires.
- La solvabilité des copropriétaires et la situation sociale des occupants.
Lorsqu’un ou plusieurs de ces déséquilibres s’installent dans la durée, la copropriété entre dans une phase de fragilisation.
La copropriété fragile
Selon l’ANAH, une copropriété dite fragile conserve une gouvernance globalement fonctionnelle, mais présente des signaux d’alerte techniques, financiers, sociaux ou juridiques susceptibles d’entraîner une spirale de dégradation.
Sur le plan financier, les seuils d’impayés retenus sont :
- Entre 8 % et 15 % du budget prévisionnel annuel pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
- Entre 8 % et 25 % pour les copropriétés de taille inférieure.
À ce stade, des actions préventives restent possibles pour éviter l’aggravation de la situation.
La copropriété en difficulté
La copropriété dite en difficulté connaît des dysfonctionnements plus profonds, tant sur le plan organisationnel que financier. Elle peut ne plus être en mesure de régler ses créances ni d’assurer la conservation normale de l’immeuble.
Concernant les impayés de charges, les seuils sont plus élevés :
- 25 % du budget prévisionnel annuel,
- Seuil abaissé à 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.
À ce stade, les dispositifs d’accompagnement doivent être renforcés.
La copropriété dégradée
La copropriété dégradée constitue le stade ultime du processus. Les dispositifs incitatifs classiques ne suffisent plus et une intervention publique structurée devient nécessaire.
Plusieurs outils existent pour traiter ces situations :
- Les OPAH Copropriétés dégradées (Opérations programmées d’amélioration de l’habitat),
- Les Plans de sauvegarde,
- Les Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD),
- Les ORCOD-IN (Opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national).
Ces dispositifs visent à restaurer durablement le fonctionnement, la situation financière et la qualité du bâti des copropriétés les plus fragilisées.
Comprendre ces différents niveaux de vulnérabilité est essentiel pour intervenir au bon moment : plus l’action est précoce, plus les leviers restent efficaces et proportionnés.
Les acteurs de la copropriété
Toute décision concernant la copropriété doit être prise à la suite d’un vote qui a lieu pendant l’assemblée générale.
Tous les copropriétaires qui ont répondu à la convocation et ceux qui sont représentés par un mandataire peuvent voter. Chacun d’entre eux possède un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la copropriété.
Pour préparer et exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic et un conseil syndical (composé de copropriétaires élus) chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
