Loi Climat et Résilience
Ce que le texte change concrètement pour le logement et la copropriété
La Loi Climat et Résilience est issue des travaux de la Convention Citoyenne pour le Climat et de leurs 150 propositions, après de nombreux débats à l'Assemblée nationale, au Sénat, puis en commission mixte paritaire.
Elle couvre 6 grands axes de la vie des citoyens : consommer, produire et travailler, se déplacer, se loger, se nourrir, et renforcer la protection judiciaire de l'environnement.
L'axe « Se loger » couvre le nouveau DPE, la transaction, la location, la rénovation en copropriété et la performance énergétique du tertiaire. Même orientée logement, la loi est aussi venue étendre l'Obligation Éco-Énergie Tertiaire aux bâtiments livrés après le 23 novembre 2018.
Le nouveau DPE se veut un outil plus fiable, avec une nouvelle étiquette et un classement des biens revu. Il devient le « tableau de bord » de l'efficacité énergétique du logement, avec une présentation faisant apparaître le montant théorique des factures énergétiques, le détail des déperditions thermiques, l'état de l'isolation et de la ventilation, un indicateur de confort d'été pour anticiper les épisodes caniculaires, et des recommandations de travaux chiffrées.
Le nouveau DPE devait apporter des données plus fiables et représentatives (prise en compte des usages, équipements, conditions météo dont l'effet du vent), une méthode de calcul unique transposable à tous les logements — mettant fin aux DPE « vierges » ou « sur facture » — ainsi qu'un DPE juridiquement opposable, y compris comme fondement de textes réglementaires. Une nouvelle étiquette croise désormais consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre (double seuil), ce qui a mécaniquement inversé la hiérarchie des équipements : les logements au gaz, autrefois valorisés face à l'électrique, se sont retrouvés désavantagés après le 1er juillet 2021.
Les ministères ont indiqué que le nouveau DPE ne modifierait pas le nombre global de passoires énergétiques (4,8 millions de logements), mais qu'environ 800 000 logements changeraient d'étiquette, à l'entrée comme à la sortie. Dans le détail, 200 000 logements chauffés au bois et 600 000 chauffés à l'électricité devaient sortir du statut de passoire, quand 200 000 logements au gaz et 600 000 au fioul devaient y entrer. Un « saut maximum d'une classe » avait par ailleurs été annoncé, en contradiction avec les statistiques observées sur l'étiquette gaz à effet de serre.
La loi a rendu opposable l'ensemble des DPE, y compris en commerce et tertiaire, alors même que la méthode d'évaluation de ces derniers n'avait pas changé, ce qui les rend opposables même lorsqu'ils sont vierges.
| DPE réalisé entre | Valable jusqu'au |
|---|---|
| 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 inclus | 31 décembre 2022 |
| 1er janvier 2018 et 30 juin 2021 inclus | 31 décembre 2024 |
Si la loi introduit des contraintes fortes sur la location, elle apporte ou renforce plusieurs outils pour accompagner la rénovation en copropriété.
DPE collectif — Art. 158
Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE, renouvelé tous les 10 ans, sauf s'il est classé A, B ou C. Calendrier : copropriétés de plus de 200 lots au 1er janvier 2024, entre 51 et 200 lots au 1er janvier 2025, moins de 50 lots au 1er janvier 2026.
Plan pluriannuel de travaux — Art. 158
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés doivent élaborer un projet de PPT, actualisé tous les 10 ans, intégrant la liste des travaux nécessaires, une estimation du niveau de performance, une estimation du coût et une hiérarchisation des travaux, ainsi qu'un échéancier sur les 10 prochaines années.
Fonds travaux — Art. 171
Le fonds de travaux devient obligatoire pour tous les immeubles achevés depuis plus de 10 ans (contre 5 ans auparavant), y compris les copropriétés de moins de 10 lots. En cas de PPT adopté, la cotisation respecte un double plancher de 2,5 % minimum du montant des travaux prévus et 5 % minimum du budget prévisionnel. À défaut de PPT adopté, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.
Droit de surplomb — Art. 172
La loi crée un cadre juridique pour l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) qui empiète sur un fonds voisin : un droit de surplomb de 35 centimètres au plus, l'ouvrage devant être réalisé à au moins 2 mètres au-dessus du pied du mur ou du sol, sauf accord des propriétaires concernés sur une hauteur inférieure.
Simplification du DTG — Art. 171
Après des dérives de DTG coûteux et volumineux, la loi recentre le diagnostic sur son caractère technique : analyse de l'état apparent des parties communes, état technique de l'immeuble au regard des obligations légales, analyse des améliorations possibles, DPE ou audit énergétique de l'immeuble, et évaluation sommaire du coût des travaux à mener dans les 10 prochaines années.
Décence du logement — Art. 160
L'indécence d'un bien loué peut conduire un juge à ordonner une baisse voire un gel des loyers, des dommages et intérêts, ou une obligation de rénover. Depuis le 1er janvier 2025, le juge ne peut toutefois pas ordonner la réalisation de travaux si le lot de copropriété n'a pu atteindre le niveau de performance énergétique minimale, ou s'il est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à cette atteinte.
Ces échéances se recoupent d'un métier à l'autre : selon qu'un futur acquéreur en résidentiel est un bailleur potentiel ou non, l'accompagnement d'un transactionnaire ne sera pas le même.