La prise de décision en copropriété
Assemblée générale, rôle du syndic, majorités et mise en concurrence
Pour préparer et exécuter les décisions de l'assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes : le syndic (professionnel ou bénévole) et le conseil syndical (composé de copropriétaires élus), chargé d'assister le syndic et de contrôler sa gestion. Dans un projet de rénovation, ce sont les deux organes essentiels à convaincre pour qu'un dossier soit présenté en assemblée générale.
Le conseil syndical
Identifie les besoins en travaux, demande et compare les devis, prépare les propositions à soumettre à l'assemblée générale
Le syndic
Exécute les décisions de l'AG et joue le rôle d'intermédiaire entre les différents acteurs impliqués
Le syndic facilite la communication entre les copropriétaires et les autres parties prenantes. Il organise l'assemblée générale où sont discutés les projets de rénovation énergétique, reste en contact direct avec les artisans, bureaux d'études et entreprises de travaux, et coordonne leurs interventions pour veiller au bon déroulement des chantiers.
Il informe aussi les copropriétaires sur les enjeux de la rénovation énergétique, les avantages des travaux et les aides disponibles, conseille sur les choix techniques et les matériaux, et oriente les décisions vers des solutions durables et performantes.
| Type de majorité | Concerne notamment |
|---|---|
| Majorité simple Article 24 — majorité des copropriétaires présents ou représentés |
Travaux de conservation de l'immeuble ; travaux de préservation de la santé et de la sécurité des occupants ; mise en conformité aux normes de salubrité, sécurité et équipement ; travaux d'accessibilité PMR n'affectant pas la structure |
| Majorité absolue Article 25 — majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) |
Travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de GES ; autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur ; installation de compteurs d'énergie thermique ; travaux de transformation, addition ou amélioration |
| Double majorité Article 26 — majorité des 2/3 de tous les copropriétaires |
Cas désormais rares depuis la loi ALUR de 2014, qui a abaissé la majorité de plusieurs types de travaux. Exemple : un chantier entraînant la privatisation d'une partie commune |
Pour un syndic, mettre en concurrence plusieurs entreprises est un acte de bonne gestion et de transparence : cela permet de trouver le meilleur rapport qualité-prix et d'éviter le risque de suspicion de collusion lié au recours systématique à une seule entreprise.
Cette mise en concurrence n'est cependant pas automatique. Il appartient à l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 25, d'arrêter le montant à partir duquel elle devient obligatoire — un seuil qui dépend en pratique de la taille et du budget prévisionnel de la copropriété.
En revanche, la question se pose différemment lorsque le défaut de mise en concurrence ne résulte pas d'un manquement du syndic, mais d'une absence de réponse des entreprises contactées.