Quelques notions de base en copropriété
Copropriété verticale, fragile ou dégradée : la copropriété ne désigne pas un type de bâtiment mais un mode d’organisation juridique. Tour d’horizon des définitions, des acteurs et des dispositifs à connaître pour intervenir au bon moment.
Qu’est-ce qu’une copropriété ?
Lorsqu’on évoque la copropriété, beaucoup imaginent spontanément un immeuble d’habitation collectif. Pourtant, la copropriété ne désigne pas un type de bâtiment, mais un mode d’organisation juridique et de gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes.
La copropriété peut prendre différentes formes :
- Copropriété verticale : le cas le plus courant, correspondant à un immeuble collectif.
- Copropriété horizontale : certains lotissements composés de maisons individuelles partageant des espaces ou équipements communs.
- Copropriété tertiaire : ensembles immobiliers constitués exclusivement de bureaux ou de locaux professionnels.
En France, la copropriété est encadrée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte fondateur définit les règles de fonctionnement et d’organisation, encadre la répartition de la propriété en lots entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes. Depuis son adoption, cette loi a été modifiée à de nombreuses reprises afin de s’adapter aux évolutions des pratiques immobilières et aux enjeux contemporains, notamment en matière de rénovation des immeubles.
Les définitions clefs en copropriété
Les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. Cela inclut : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre, les éléments d’équipement commun, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.
Il comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ils correspondent à la part de copropriété possédée par chacun des copropriétaires et permettent de définir la participation de chaque propriétaire lors de l’assemblée générale. Ils sont décrits dans l’état descriptif de division (EDD).
Copropriétés privées vs. copropriétés mixtes
Dans un immeuble collectif résidentiel, on parle de copropriété privée lorsque l’ensemble des lots appartient exclusivement à des personnes privées, qu’elles soient occupants ou bailleurs. Tous les copropriétaires relèvent alors du régime de droit commun, sans présence d’acteur institutionnel au capital de l’immeuble.
À l’inverse, une copropriété mixte désigne généralement une copropriété dans laquelle figure au moins un bailleur social parmi les copropriétaires. Sa présence peut avoir un impact sur la gouvernance, les équilibres financiers et parfois sur les projets de travaux.
Le terme mixte peut également renvoyer à un immeuble regroupant plusieurs usages : une partie résidentielle (logements) et une partie tertiaire (bureaux, commerces, professions libérales, etc.). La notion de mixité peut donc concerner soit la nature des copropriétaires, soit la destination des lots, avec des implications juridiques et opérationnelles différentes selon les situations.
Copropriétés fragiles, en difficulté, dégradées
La loi ALUR de 2014 et la réglementation de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) ont permis de mieux identifier et caractériser les copropriétés en difficulté. Les dysfonctionnements peuvent toucher plusieurs niveaux :
- La gouvernance : syndic, conseil syndical, tenue des assemblées générales, qualité des décisions.
- La situation financière : impayés de charges, trésorerie insuffisante, absence de fonds travaux.
- L’état du bâti : défaut d’entretien, pathologies techniques, retard dans les travaux nécessaires.
- La solvabilité des copropriétaires et la situation sociale des occupants.
La copropriété fragile
Selon l’ANAH, une copropriété dite fragile conserve une gouvernance globalement fonctionnelle, mais présente des signaux d’alerte techniques, financiers, sociaux ou juridiques. Les seuils d’impayés retenus sont :
| Taille de la copropriété | Seuil d’impayés (% du budget annuel) |
|---|---|
| Plus de 200 lots | Entre 8 % et 15 % |
| Moins de 200 lots | Entre 8 % et 25 % |
À ce stade, des actions préventives restent possibles pour éviter l’aggravation de la situation.
La copropriété en difficulté
La copropriété en difficulté connaît des dysfonctionnements plus profonds et peut ne plus être en mesure de régler ses créances ni d’assurer la conservation normale de l’immeuble.
| Taille de la copropriété | Seuil d’impayés (% du budget annuel) |
|---|---|
| Moins de 200 lots | 25 % |
| Plus de 200 lots | 15 % |
La copropriété dégradée
La copropriété dégradée constitue le stade ultime du processus. Les dispositifs incitatifs classiques ne suffisent plus et une intervention publique structurée devient nécessaire. Plusieurs outils existent :
- Les OPAH Copropriétés dégradées (Opérations programmées d’amélioration de l’habitat)
- Les Plans de sauvegarde
- Les ORCOD (Opérations de requalification des copropriétés dégradées)
- Les ORCOD-IN (d’intérêt national)
Les acteurs de la copropriété
Toute décision concernant la copropriété doit être prise à la suite d’un vote qui a lieu pendant l’assemblée générale. Tous les copropriétaires présents ou représentés par un mandataire peuvent voter, chacun disposant d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans la copropriété.
Pour préparer et exécuter les décisions de l’assemblée générale, le syndicat de copropriétaires est doté par la loi de deux organes :
- Le syndic : chargé de l’exécution des décisions et de la gestion courante de la copropriété.
- Le conseil syndical : composé de copropriétaires élus, il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
